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Come definire il valore di un immobile

Valore di un immobile

Come si fa a definire il giusto valore di un immobile? Tutti ad un certo punto si trovano a dover rispondere a questa domanda, sia per iniziare le trattative di una compravendita sia per fissare l’importo dell’affitto mensile.

Innanzitutto è bene fare una dovuta distinzione tra il valore di mercato ed il valore catastale: quest’ultimo infatti, che viene chiamato anche valore fiscale, ha la funzione di valore di riferimento per il calcolo delle imposte collegate alla casa (es. imposte catastali o imposte ipotecarie).

Nell’articolo di oggi non ci focalizzeremo sul valore catastale ma bensì sul valore di mercato che, grazie ad una serie di criteri e di parametri, permette di fissare una stima da cui possono partire tutte le trattative.

Come definire il valore di un immobile

Nel definire il valore di un immobile nel mercato ci sono 3 parametri principali da tenere in considerazione:

1. Calcolo della superficie commerciale

La superficie commerciale di un immobile è la base indispensabile da cui iniziare il calcolo. Si parte dall’intera superficie calpestabile, inclusi i muri esterni ed interni della proprietà, per poi considerare anche seminterrati, taverne, soppalchi, verande e mansarde, più tutte le superfici scoperte come balconi, giardini, terrazze e pertinenze varie. Per quanto riguarda questi ultimi si deve tenere conto dei coefficienti prima di sommarli tra di loro.

Il calcolo della superficie servirà nell’elaborazione del valore al metro quadro, il parametro più importante nel definire un valore di un immobile. Questo dato da solo però non basta, perché tale valore andrà poi moltiplicato per un coefficiente di merito.

2. Valore al metro quadro

Il secondo passaggio per definire il valore di un immobile sta nel calcolo del prezzo al metro quadro, che dipende da svariati indici e fattori. L’ubicazione dell’edificio è sicuramente l’indice più importante: una proprietà in città avrà sempre un valore diverso rispetto alla proprietà in campagna, così come conta molto il quartiere dov’è ubicato (se periferico o centrale). A questo va aggiunta naturalmente la condizione dell’immobile e dei locali interni, considerando anche lo stato di conservazione.

Questi stessi parametri vengono considerati dall’Agenzia delle Entrate che, attraverso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), tiene monitorata la quotazione degli immobili a seconda della zona territoriale omogenea di ciascun comune. Con questa quotazione poi assegna un intervallo di valori minimi e massimi per metro quadro di superficie che tiene conto sia della tipologia immobiliare (dal garage alla villa), sia dello stato di conservazione.

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3. Coefficienti di merito

Il valore di un immobile viene definito anche da quelli che vengono chiamati coefficienti di merito che possono farlo aumentare o diminuire a seconda delle caratteristiche più specifiche di ogni singola proprietà.

I coefficienti, espressi sempre in percentuale, possono essere raggruppati in 3 categorie:

  • Coefficienti in base al piano: riguarda solo gli appartamenti e definiscono un aumento o una diminuzione del valore a seconda del piano dove si trova un appartamento. I principali sono: piano seminterrato (-25% con/senza ascensore); piano terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino); primo piano (-10% con/senza ascensore); secondo piano (-3% con ascensore; -15% senza ascensore); terzo piano (0% con ascensore e -20% senza ascensore); piano superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore); ultimo piano (+10% con ascensore; – 30% senza ascensore); attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore).
  •  Coefficiente in base allo stato e all’età dell’immobile: per quanto riguarda lo stato locativo, invece, si seguono i seguenti coefficienti: abitazioni libere (coefficiente al 100%); abitazioni locate a canone libero (coefficiente al -20%); abitazioni locate stagionalmente (coefficiente al – 5%). Anche l’età dello stabile e il suo stato di conservazione sono assai rilevanti e si distingue tra: da ristrutturare (-10%); buono stato (0%); ristrutturato (+5%); finemente ristrutturato (+10%); finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%).
  • Altri coefficienti: incidono sul valore, infine, anche una serie di coefficienti relativi a riscaldamento, esposizione e luminosità: un appartamento con riscaldamento autonomo vede salire il valore del 5%, e un appartamento con vista esterna panoramica oppure molto luminoso del 10%. Invece, l’esposizione completamente interna vede calare il valore, così come un appartamento poco luminoso o senza riscaldamento. Anche l’età dello stabile e il suo stato di conservazione.

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