Un agente immobiliare si presenta come professionista a tutti gli effetti agli occhi del mercato. Per superare la prova d’esame e diventare mediatore immobiliare, sono necessarie conoscenze non soltanto legate agli aspetti tributari e giuridici, ma anche a quelli tecnico-commerciali.
Questo presuppone crediti fondiari, agevolazioni fiscali, contratti di locazione, concetti di estimo e tutto ciò che concerne il diritto pubblico e privato.
In questa materia rientra l’usucapione, una modalità di acquisto della proprietà di un immobile mediante il possesso dello stesso per un periodo di tempo definito dalla legge. Per diventare proprietari di beni altrui (anche se in mala fede) è sufficiente possedere il bene per un periodo superiore ai 10 o 20 anni, e utilizzare l’immobile come se si fosse i veri proprietari dello stesso.
In pratica l’acquisto originario per usucapione si attua con il semplice decorso del tempo e il possesso dell’immobile, senza la necessità di una sentenza del notaio che accerti l’usucapione.
Unica condizione iniziale è relativa all’acquisto del possesso che non deve avvenire in maniera violenta nei confronti del proprietario, ma piuttosto ci deve essere consenso reciproco.
Come comportarsi nel caso di usucapione ereditaria?
Dal punto di vista legislativo possono verificarsi situazione complesse nei casi di eredità indivisa. Il possessore infatti può usucapire la quota degli altri eredi divenendo l’unico proprietario del bene.
Ciò può avvenire nel caso in cui il coerede si sia innanzitutto comportato come se fosse il reale proprietario dell’immobile, usufruendo dello stesso per un periodo di tempo prolungato.
Inoltre deve aver impedito ad altri eredi, senza muovere obiezioni, di utilizzare l’immobile a fini abitativi, in quanto privilegio riservato solo a lui.
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Si noti inoltre che l’usucapione non viene applicata nel caso in cui un erede abbia semplicemente amministrato il bene o provveduto alla sua manutenzione o richiesto una concessione edilizia.
Per un agente immobiliare conoscere i presupposti e le procedure giuridiche legate all’usucapione e alle altre modalità di acquisto previste dalla legge, legate al diritto privato, è fondamentale per garantire una successione pacifica tra le persone interessate.
Ricordiamo inoltre che affinché l’usucapione si trasformi in proprietà è necessaria una sentenza del giudice che ufficializzi in forma scritta l’atto. Fino a quel momento si tratta di una situazione di fatto che non formalizza in alcun modo un eventuale passaggio di proprietà.
Affitto e usucapione
Nel caso in cui ci sia un contratto d’affitto su un immobile, l’inquilino può vantarne l’usucapione nel caso in cui, una volta concluso il contratto, abbia continuato ad usufruire del bene per molto tempo senza rivendicazioni da parte del legittimo proprietario.
La legge prevede che per poter applicare l’usucapione non basta un lungo periodo di tempo, bensì il fruitore deve comportarsi come se fosse il proprietario, senza quindi pagare canoni mensili, attuando le opportune manutenzioni, ecc…
Ogni caso è particolare e richiede accertamenti e verifiche. In quest’occasione cerchiamo di fare quanto meno chiarezza sulla situazione e sulle possibilità offerte sul piano legislativo.
Noi di Affitta Presto siamo a tua completa disposizione se hai domande o approfondimenti in merito, puoi lasciarli nei commenti qui sotto oppure contattarci direttamente.
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