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Contratto di locazione ad uso abitativo: come stipularlo e registrarlo

contratto di locazione ad uso abitativo

Ci sono due domande a cui vogliamo rispondere con questo articolo:

  1. Come stipulare un regolare contratto di locazione ad uso abitativo e quali punti deve contenere?
  2. Come registrare il contratto d’affitto presso l’Agenzia delle Entrate?

Partiamo rispondendo alla prima domanda. Quando parliamo di contratto facciamo riferimento ad un accordo tra due parti diverse, il proprietario dell’immobile e l’inquilino, in modo tale che quest’ultimo possa usufruire per un certo periodo di tempo dell’immobile dietro pagamento di un canone o corrispettivo mensile. 

La normativa che regola questo accordo tra le parti è la Legge 9 Dicembre 1998, n. 431: “Disciplina delle loca-zioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”.

La legge prevede la possibilità di stipulare diverse tipologie di contratto, ma sono solo due quelle maggiormente utilizzate: contratto a canone libero e contratto a canone concordato.

Nel caso del contratto di locazione a canone libero i contraenti non sono vincolati ad uno schema predefinito e possono liberamente concordare il canone e le altre condizioni del contratto. L’unico obbligo è quello che il contratto deve avere una durata minima di quattro anni e un eventuale rinnovo per altri quattro. Per questo motivo è anche denominato “4+4″.

Nel secondo caso invece, vengono stabiliti degli importi standard per gli affitti (differenziati in base alla tipologia di immobile) secondo le condizioni previste degli accordi siglati tra le organizzazioni che rappresentano proprietari di immobili e inquilini in una determinata area geografica. Si tratta di accordi che vengono depositati presso il Comune di riferimento. In questo caso la durata minima è di tre anni con eventuale rinnovo di due anni.

Quali parti ci sono in un valido contratto di locazione?

Al di là degli obblighi temporali e di determinazione del canone previsto dalla legge, il contenuto del contratto di locazione ad uso abitativo viene liberamente deciso dalle parti.
Per questo motivo è importante sapere come tutelarsi fin da subito, controllando di volta in volta se sono presenti tutte le voci in grado di assicurare sia il proprietario che l’inquilino.

In particolare devono essere presenti queste informazioni:

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  • il nome delle parti
  • la durata del contratto
  • l’identificazione del bene
  • il prezzo del canone
  • dettagli sulla caparra.

Di fatto quello che conta è che ci sia l’accordo espresso e volontario sia dell’inquilino che del proprietario, oltre al fatto che deve essere subito definita la forma di contratto scelto e l’oggetto del contratto.

La registrazione del contratto

Nel momento in cui le parti si sono accordate e ogni aspetto è stato reso chiaro e trasparente, è necessario rendere ufficiale il contratto attraverso la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate. Solo da questo momento risulterà valido a tutti gli effetti.

Dal 03 Febbraio 2014 la registrazione di effettua compilando il Modello RLI che sostituisce il vecchio modello 69, oltre che semplificare di molto gli adempimenti fiscali.

Grazie al Modello RLI (Registrazione Locazione Immobili) non solo si possono registrare i contratti di locazione ma anche comunicarne eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni. Inoltre è possibile registrare l’opzione e la revoca della cedolare secca, e comunicare i dati catastale dell’immobile oggetto di locazione.

E’ possibile scaricare online il modello direttamente dal sito dell’Agenzia Delle Entrate, cliccando qui. 

In seguito alla compilazione lo stesso potrà essere presentato sia in modalità cartacea che telematica direttamente dal richiedente o tramite un intermediario (previsto dalla legge: Caf, associazioni di categoria, professionisti), entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

In conclusione, la corretta stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo si basa sul presupposto chiave della nostra società: patti chiari, amicizia lunga.

Prevedere fin dall’inizio ogni circostanza, definendo concretamente le condizioni e le garanzie che spettano ad entrambe le parti, è la soluzione più efficace per non incorrere in problemi e controversie  future.

Per qualsiasi ulteriore informazione in merito, vi invitiamo a contattarci o a lasciare il vostro commento qui sotto.

7 responses on “Contratto di locazione ad uso abitativo: come stipularlo e registrarlo

  1. ALESSANDRO

    salve, grazie dei consigli.. io però ho tanti dubbi.
    devo registrare un contratto studenti, e non so da dove partire.
    inanzi tutto partiamo dalla compilazione cartacea…quante copie devono essere fatte ? e a chi vanno? se faccio la registrazione online come fa l’agenzia delle entrate ad avere copia del contratto?
    Se su un canone di 440 euro totali, di cui 100 sono di spese, può essere scritto canone di 340 e in oneri accessori giustificare i 100 euro mensili per spese condominiali e utenze?
    La cedolare secca, come viene introdotta nel contratto? devo semplicemente scrivere da qualche parte “cedolare secca si”?
    ho provato a fare la registrazione online, nel canone dovrei quindi indicare solo 340 euro giusto?
    E come mai non c’è neanche un modo per indicare che il contratto e transitorio per studenti e quindi a canone concordato per pagare tasse minori?

    spero che mi potete aiutare, vi ringrazio in anticipo,
    c.saluti
    Alessandro

  2. Rosa

    Salve vorrei un informazione . Ho un immobile in sardegna ma io vivo a mantova . Adesso vorrei affittarlo ma l agenzia alla quale mi appoggio e chiusa per ferie . Detto questo volevo avere risposta a due domande .. la prima e posso far redigere il contratto dal caf e registrarlo alla agenzia delle entrate di mantova oppure devo andare a cagliari .. grazie in anticipo per la risposta

  3. raffaele

    sono proprietario di un immobile al50% con la mia ex moglie ;ma autonomamente ella ha effettuato un contratto di locazione per quattro anni,a mia insaputa e senza il mio consenso e registrandolo,la domanda e’ poteva farlo?nel caso puo dirmi come procedere,grazie

  4. Giulia Sponzilli

    Buongiorno,
    a quattro mesi dalla stipula e della registrazione del contratto, il proprietario mi chiede ulteriori 140 euro (mai accennati prima) per aver scritto, in veste di architetto, il contratto. Cosa faccio?

  5. Larisa

    Salve io ho trovato un’appartamento in affitto ma il proprietario al momento è a Londra. Mi ha chiesto la caparra e il mese d’entrata ma per il contratto come si può fare dato che lui non è qui?

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