La locazione di un immobile, che si tratti di un appartamento o di un locale ad uso commerciale, segue regole precise sia per l’affittuario che per il locatore, ovvero l’inquilino e il proprietario dell’immobile.
Può succedere che, per cause di varia natura, il conduttore o il locatore abbiano necessità di predisporre la disdetta anticipata del contratto di affitto. Per comprendere in cosa consiste e come si fa, partiamo dal fare alcune considerazioni su come funziona un contratto di questo tipo.
La Legge del 9 Dicembre 1998 n. 431 disciplina gli affitti e il rilascio degli immobili ad uso abitativo. Vi sono vari tipi di contratto di locazione possibili per affittare una casa:
- contratti liberi 4+4: liberi perchè il canone può essere concordato dalle parti ma la durata non può essere inferiore ai 4 anni.
- contratti concordati: ovvero quei contratti che prevedono canoni agevolati 3+2
- contratti transitori: sono quelli pensati per le permanenze brevi, per studenti o lavoratori fuori sede per esempio. Hanno una durata di minimo un mese fino ad un massimo di 18 mesi.
La scelta di uno o dell’altro tipo di contratto dipende dalla decisione che prendono le controparti. Una volta scelta la formula più adatta viene stipulato il contratto, e firmato da entrambi.
Ma, come dicevamo sopra, può succedere che l’inquilino o il proprietario abbiano la necessità di recedere dal contratto di affitto prima dello scadere dello stesso. Cosa si deve fare in questo caso? Come ci si comporta?
In questo Articolo:
Disdetta anticipata del contratto di affitto da parte dell’inquilino
La legge stabilisce che il locatario può lasciare l’immobile nel caso in cui incorrano gravi motivi che non dipendono dalla sua responsabilità e che non potevano essere previsti nel momento della stipula del contratto di locazione. Può capitare infatti che l’inquilino cambi lavoro, oppure venga trasferito in un’altra città, o sia costretto a lasciare l’appartamento per motivi familiari.
La questione qui è che per lasciare l’immobile prima della scadenza del contratto ci sono delle clausole da considerare quando si intende recedere anticipatamente da un contratto che è stato accettato e firmato:
- la prima cosa da fare è verificare le condizioni contrattuali. Ogni contratto contiene una parte dedicata alla “facoltà di disdetta”, nella quale vengono indicati i tempi e le modalità del preavviso (solitamente di 6 mesi) e le motivazioni per cui è possibile effettuare il recesso.
- In seguito deve essere compilata una lettera di disdetta. La lettera deve essere inviata al proprietario a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, e deve contenere le motivazioni per cui l’inquilino richiede la recessione del contratto. Online si possono trovare molti facsimile di lettera di disdetta anticipata da cui prendere spunto per creare la propria. Ve ne lasciamo una scaricabile cliccando qui.
- Una volta inviata la lettera e confermata la ricezione della stessa dal proprietario, è necessario rispettare le tempistiche previste, seguendo le norme di legge e le clausole previste dal contratto stesso.
- Alla fine sarà importanteverificare che l’immobile venga lasciato nel modo in cui è stato consegnato, con lo scopo anche di poter recuperare la caparra versata in fase di stipulazione del contratto. Nel caso di guasti o lesioni alla proprietà è bene fornire al proprietario un elenco, meglio se completo di foto, in modo da agevolare entrambe le parti nella valutazione dei danni.
Attenzione: il periodo di disdetta parte nel momento in cui il proprietario dell’immobile riceve la raccomandata, e l’inquilino è tenuto a pagare il canone di locazione per tutta la durata del preavviso, anche nel caso in cui dovesse lasciare l’immobile prima della scadenza dei sei mesi.
Disdetta anticipata del contratto di affitto da parte del proprietario
Abbiamo valutato le modalità di disdetta di un contratto di locazione da parte dell’inquilino. Ma cosa succede nel caso in cui sia il locatore a richiedere la disdetta alla prima scadenza del contratto?
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Sempre facendo riferimento alla Legge 431/98 il locatore può avvalersi della possibilità di “non rinnovare il contratto all’inquilino” informandolo tramite raccomandata scritta con un preavviso di almeno 6 mesi, pena l’annullamento del recesso.
Il contratto di locazione può quindi non essere rinnovato dal proprietario per questi motivi:
- il proprietario intende destinare l’immobile ad altro uso, abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei figli, o dei parenti di primo grado.
Per approfondire leggi anche: Da immobile abitativo a uso ufficio e viceversa, come si pone la normativa? - Il locatore (se è una società, un ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, assistenziali, culturali o di culto) intende destinare l’immobile all’esercizio dell’attività diretta a perseguire le predette finalità. Dovrà offrire però al locatario un altro immobile idoneo.
- Se l’immobile fa parte di un edificio danneggiato e deve subire dei lavori consistenti di ricostruzione. Il contratto di locazione può essere annullato in caso sia prevista una ristrutturazione integrale, che comprenda però demolizione e ricostruzione per la realizzazione di nuove costruzioni.
- Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili a uso abitativo da offrire all’inquilino.
- Se l’appartamento si trova all’ultimo piano, il locatore può annullare il contratto d’affitto nel caso in cui intenda costruire sopraelevazioni e sia necessario quindi liberare l’immobile.
- Alla seconda scadenza (dopo 8 anni in caso di contratto 4+4 e dopo 5 anni in caso di contratto 3+2), se non vi sono stati ulteriori accordi tra locatore e locatario, la disdetta è lecita.
- Il proprietario possiede un appartamento libero e idoneo nello stesso comune.
Possiamo notare che, a prescindere dal tipo di contratto di locazione, non esiste un modo per il proprietario di recedere al contratto di affitto anticipatamente alla prima scadenza del contratto stesso.
Quali spese devono sostenere locatario e conduttore?
Per entrambe le parti la disdetta anticipata del contratto di affitto comporta delle spese.
Come dicevamo sopra, il conduttore, dopo aver mandato la comunicazione ufficiale, è tenuto a pagare tutte le mensilità previste dai termini di preavviso del contratto, anche se lascia l’immobile prima dello scadere del tempo.
In merito invece alla caparra lasciata in fase di stipulazione del contratto, questa non deve essere restituita all’inquilino obbligatoriamente, ma nel caso in cui il locatore riscontrasse danni all’interno dell’immobile, potrebbe trattenerla a risarcimento dei danni.
L’ultimo elemento di spesa da considerare nella risoluzione di un contratto di affitto è la tassa di registro del contratto all’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un adempimento fiscale che sorge proprio nel caso di recesso anticipato dal contratto. L’onere del pagamento grava al locatore che può, in un secondo momento, rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.
Che ruolo ha l’agente immobiliare in tutto questo?
Il ruolo del mediatore immobiliare in questi casi è importantissimo. Per entrambe le parti avere un supervisore competente, informato sulle norme e sulle clausole che regolano i contratti di affitto, può essere un punto di riferimento in una situazione che spesso genera tensioni ed incomprensioni.
L’agente immobiliare inoltre può dare dei consigli per quanto riguarda le pratiche burocratiche, come la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il saldo e il trasferimento delle utenze. Senza contare le varie comunicazioni amministrative.
Potersi affidare ad un professionista preparato e oggettivo, in questi casi può risolvere la questione senza danni e senza rancori da parte del proprietario e da parte dell’inquilino, tutto nel rispetto della legge.
E tu cosa ne pensi? Un esperto esterno alle parti può essere di aiuto per alleggerire le questioni burocratiche e chiarire le normative che regolano i contratti?
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