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Spese Condominiali: come vengono ripartite tra Proprietario e Affittuario

Condominio: spese condominiali

Uno dei temi più delicati ma fondamentali quando si parla di contratti d’affitto riguarda le spese condominiali da sostenere. Nella stipulazione del contratto vengono coinvolte due figure giuridiche principali: il proprietario dell’immobile e il conduttore, e proprio perché il Contratto di locazione è di fatto un accordo esplicito tra le parti, ogni aspetto relativo alla fruizione e gestione di un locale, deve essere definito al momento dell’accettazione.

In questo senso, il locatore e il conduttore possono decidere di disciplinare in modo autonomo i loro rapporti riguardo le spese condominiali, a discapito di quello che prevede la legge.

Se questo è vero, bisogna però anche fare chiarezza su che cosa si intende per Condominio e capire che cosa prevede la legge in queste circostanze.

Condominio = Comproprietà, ossia Condivisione di un Dominio. Questo significa che si tratta di una forma di comunione di beni dove coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

Di fatto chi è proprietario di un determinato immobile è anche comproprietario delle parti comuni, e questo va ad incidere molto su quelle che sono le spese condominiali. Il padrone di casa deve sostenere le spese di manutenzione straordinaria, come la sostituzione o riparazione di impianti, l’amministrazione del condominio e l’assicurazione dello stabile.

Nel momento in cui subentra un nuovo inquilino con un Contratto d’affitto, questo è soggetto sia al pagamento del canone di locazione per usufruire dell’immobile stesso, sia al pagamento di tutte quelle spese che rientrano nella categoria “spese di manutenzione ordinaria“.

Come si pone la legge rispetto alle spese condominiali?

Nello specifico il Codice Civile recita così all’articolo 1576:

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Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Quindi, le spese condominiali vengono divise in due categorie principali: le spese ordinarie e quelle straordinarie. Le prime sono a carico del conduttore, mentre le seconde a carico del proprietario.

Vi è poi una seconda legge che elenca in modo chiaro e preciso come devono essere suddivise le spese tra locatario e conduttore, si tratta dell’articolo 9 della legge 372/78, che così recita:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. […] Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). […]

Per concludere

Conoscere e approfondire ogni aspetto legato alle spese necessarie per la corretta gestione e fruizione di immobili, è importante per prendere coscienza dell’impegno economico da sostenere nel momento in cui si firma per accettazione un contratto d’affitto.

La legge ci dà preziose indicazioni guida per capire come suddividere l’onere delle spese condominiali tra conduttore e locatore. Chiaramente ogni aspetto può essere poi concordato tra le parti e definito a contratto.

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2 responses on “Spese Condominiali: come vengono ripartite tra Proprietario e Affittuario

  1. Paola

    Buongiorno, avrei bisogno di sapere chi e’ responsabile della divisione delle spese condominiali tra locatore e conduttore. Se l’amministratore non fa la ripartizione ma addebita tutto al locatore a chi bisogna rivolgersi? Grazie

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