Scarica il nostro E-Book

Vorresti fare carriera nell’immobiliare?
Sei un agente e vuoi diventare un imprenditore di successo?
Sei alla ricerca di maggiori soddisfazioni economiche?
La risposta è a portata di click ed è Gratis con il nostro E-Book:
“Da Agente Immobiliare a imprenditore di successo: il manuale completo“
Email
Nome
Cognome
Telefono
Ho letto e accetto l'informativa alla Privacy

Normativa e provvigioni legate all’intermediazione immobiliare

Normativa su intermediazione immobiliare

Da venti anni a questa parte il numero delle persone che scelgono di intraprendere una carriera nel mercato immobiliare ha sempre visto una crescita costante, rallentata soltanto dalla grave crisi economica della fine degli anni 2000.

Visto il crescente interesse attorno al settore, si cominciano a vedere già le prime norme e leggi verso la fine degli anni ’80: la prima Legge che regola la figura del mediatore è infatti la n° 39/1989, nella quale viene previsto un regolamento specifico per l’esercizio della professione, disponendo un’adeguata formazione e il superamento di un esame abilitativo.

Per tutti coloro che vogliono avvicinarsi al mercato immobiliare come figura operante dunque è molto utile sapere i principali diritti e doveri regolati dalla normativa dedicata alla nostra professione. La figura dell’agente immobiliare rientra in quella che dal punto di vista legale si riferisce al soggetto di intermediazione.

Ma cosa si intende esattamente con mediatore? E quali sono le norme e leggi vigenti specifiche dell’intermediazione immobiliare? In questo articolo cercheremo di raggruppare le disposizioni principali, utili a chi vuole avvicinarsi al mondo del franchising immobiliare.

La figura dell’intermediatore

Per definire la figura del mediatore è necessario consultare l’articolo 1754 del codice civile; secondo tale articolo, si tratta di quella figura che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un “affare”, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza, o di rappresentanza.

All’interno del testo di tale norma si fa riferimento esclusivamente al concetto di affare concluso; in questo caso, si evita volutamente il termine contratto, utilizzando invece un termine ampio e generico in modo da ricomprendere nell’ambito di applicazione qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio dal quale discende il diritto alla provvigione.

Affinché l’attività svolta dal mediatore possa ricevere adeguata tutela legale, e tale professionista possa vantare il suo diritto al compenso, è necessario che sussistano determinate condizioni; la più importante tra di esse è l’ obbligo di iscrizione al Rea ed al Registro delle Imprese.

Come accennato in precedenza, la necessità di regolamentare l’attività di intermediazione immobiliare è stata soddisfatta dalla legge n° 39/1989 che prevedeva, per l’esercizio di tale attività, l’obbligo di iscrizione in un apposito ruolo.

Tale ruolo però è stato soppresso dal decreto legislativo n. 59/2010 ed attualmente prevede che l’esercizio dell’attività di intermediazione immobiliare sia assoggettata all’obbligo di presentare una dichiarazione di inizio attività alla Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura; quest’ultima, dopo aver verificato l’esistenza dei requisiti, procederà all’iscrizione nel Registro delle Imprese, se l’attività è esercitata in forma di impresa, oppure nel Repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) nel caso in cui ad esercitare l’attività sia una persona fisica.

Questa norma rappresenta un punto cardine per nell’intermediazione immobiliare: il mediatore che esercita l’attività senza essere iscritto infatti non potrà pretendere alcun diritto alla provvigione e sarà punito con sanzione pecuniaria. Inoltre, nel caso in cui il professionista percepisca la provvigione pur in assenza di iscrizione, sarà obbligato a restituirla alle parti.

Scarica il nostro E-Book

Vorresti fare carriera nell’immobiliare?
Sei un agente e vuoi diventare un imprenditore di successo?
Sei alla ricerca di maggiori soddisfazioni economiche?
La risposta è a portata di click con il nostro E-Book Gratuito:
“Da Agente Immobiliare a imprenditore di successo: il manuale completo“
Email
Nome
Cognome
Telefono
Ho letto e accetto l'informativa alla Privacy

Il diritto alla provvigione nell’intermediazione immobiliare

Come fare per definire quale tipo di prestazione da diritto al professionista di chiedere un compenso per il proprio lavoro? Anche in questo caso la normativa vigente dà una definizione molto chiara, questa volta proveniente da specifiche sentenze della Corte di Cassazione.

Il diritto alla provvigione matura quando l’affare fra le parti è concluso per effetto dell’intervento del mediatore.

L’affare può considerarsi concluso quando fra le parti è sorto un valido rapporto obbligatorio, come accade in caso di stipula di contratto preliminare, che legittima ciascuna delle parti ad agire in giudizio per il rispetto del vincolo giuridico sorto oppure per il risarcimento del danno.

In caso di stipula fra le parti di contratto preliminare, il diritto al compenso del mediatore sorge a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo (Cass.civ., 30.11.2015 n. 24397).

Tuttavia esiste una clausola proveniente da un’altra sentenza della cassazione che può generare confusione. In quest’ultima viene evidenziato che l’affare non può considerarsi concluso nel momento in cui le parti abbiano fatto ricorso ad una semplice “minuta” che rientra nella fase delle trattative contrattuali; quest’ultima non può essere considerata come valido vincolo giuridico che legittima il diritto alla provvigione del mediatore (Cass. civ. 2.4.2009 n. 8038; Trib. Venezia 30.8.2002).

Per riassumere: oltre alla conclusione dell’affare, e quindi al sorgere fra le parti di un valido vincolo giuridico, il diritto al compenso del mediatore sorge quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento.

In pratica, è necessario che l’attività svolta dal mediatore rappresenti l’antecedente causale dell’affare; di conseguenza, per stabilire se il mediatore può vantare il suo diritto alla provvigione, occorre verificare se senza il suo intervento l’affare non si sarebbe concluso.

Il diritto al compenso di tale professionista, quindi, sorge:

  1. quando abbia messo semplicemente in relazione le parti, non essendo necessario la sua presenza durante tutte le fasi della trattativa contrattuale (Corte di Appello Milano, sez. I, 15.3.2016);
  2. quando, in assenza di specifico incarico, la parte abbia accettato l’attività del mediatore traendone vantaggio (Tribunale di Trento, 23.2.2016);
  3. in caso di conclusione del solo contratto preliminare, non essendo necessario la stipula del definitivo per la maturazione del compenso.

Lo ammettiamo: il grado di complessità della parte legislativa che regola l’intermediazione immobiliare è alto, e spesso può mandare molto in confusione i neofiti e chi si sta approcciando per la prima volta al mercato degli affitti.

Ecco perché affidarsi a degli esperti può mettere al riparo il professionista che non vuole andare incontro a complicazioni di natura legale, non tanto per negligenza ma per mancata conoscenza di tutta la normativa vigente.

Il supporto sul versante legale è una delle punte di diamante di Affittapresto: oltre ai corsi di formazione specifici che offriamo per la conoscenza a 360 gradi delle questioni legislative, forniamo anche il supporto di un tutor specializzato per affrontare tutte le questioni specifiche.

Scrivici una mail a info@affittapresto.it per avere tutte le informazioni che ti servono!