L’inquilino moroso è uno dei problemi più grossi del mercato immobiliare e sicuramente oggetto del timore di moltissimi proprietari di immobili: spesso, a causa di intermediazioni tra privati troppo frettolose e poco meticolose con lo scopo di risparmiare qualche euro di agenzia, ci si ritrova tra le mani un problema non da poco che rischia di complicarsi tra avvocati e cause interminabili.
La misura più efficace in assoluto è la prevenzione: seguendo dei semplici suggerimenti per trovare l’inquilino giusto si possono evitare disguidi e perdite di tempo, valutandone l’affidabilità e stipulando il corretto contratto di locazione.
Cosa fare però quando siamo di fronte al problema dell’inquilino moroso? Analizziamo nel dettaglio l’argomento in questo articolo, con delle indicazioni su cosa fare al momento giusto.
In questo Articolo:
Inquilino moroso: quando si può definire tale
La morosità per un inquilino si verifica quando si supera il tempo contrattualmente stabilito per il versamento del canone di affitto mensile al proprietario dell’immobile. A livello legislativo, l’argomento è regolato dall’articolo 5 della legge 392 del 1978; qui si stabilisce un tempo massimo di venti giorni per il versamento del canone oltre alla data di scadenza previsa nel contratto.
Oltre tale periodo, il proprietario è legittimato a pretendere il versamento del canone ricorrendo al giudizio legale, denunciando il cosiddetto “stato di morosità” dell’inquilino. Lo stato di morosità è una delle condizioni che può causare la risoluzione del contratto, obbligando l’affittuario a liberare l’immobile preso in affitto e ad onorare eventuali interessi e pagamenti derivanti dal mancato o ritardato pagamento.
Esiste poi una seconda condizione che definisce l’inquilino moroso e riguarda il mancato pagamento degli oneri accessori, cioè le spese relative alle aree comuni o le spese condominiali. In questo caso però la morosità si presenta quando l’importo del mancato pagamento supera le due mensilità d’affitto. Facendo un esempio pratico: se il canone d’affitto pattuito è di €500 , la morosità, e quindi la condizione per la risoluzione del contratto, si presenta quando l’ammontare delle spese non pagate supera i 1000€.
Sfratto dell’inquilino moroso: quando e come procedere
La risoluzione del contratto di affitto per morosità dell’inquilino prevede lo sfratto dello stesso dall’immobile concessogli in locazione. Il proprietario deve prima far recapitare al conduttore l’intimazione, nella quale è chiaro l’invito a presentarsi in tribunale per il processo, il cui scopo è di eseguire l’accertamento del mancato pagamento. Sarà poi il giudice a decidere il tempo concesso all’affittuario per lasciare l’immobile; non esistono delle disposizioni precise, ma solitamente viene indicato un tempo compreso tra i 30 e i 60 giorni.
In linea di massima, se l’inquilino non si oppone e ammette la morosità, il processo si chiude in un’unica seduta; altrimenti ci possono essere degli allungamenti nelle tempistiche per dare lo spazio ai ben noti intervalli processuali.
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L’intervallo concesso dal giudice verrà comunque conteggiato nel pagamento del canone d’affitto, e il locatario ha l’obbligo di saldare tutti gli affitti e gli oneri non corrisposti. La sentenza obbliga l’inquilino a lasciare spontaneamente l’immobile entro il periodo indicato; se ciò non si verifica il proprietario può iniziare una procedura di sfratto esecutivo. Da lì ci sono altri 10 giorni di tempo per uscire, dopodiché interviene l’Ufficiale Giudiziario per procedere con lo sfratto.
Cosa può fare l’inquilino moroso
Da parte dell’inquilino possono esserci 3 tipi di azione:
- Opposizione: se durante un processo l’inquilino si oppone, anche attraverso l’assistenza legale di un avvocato, deve innanzitutto dimostrare che non esiste lo stato di morosità. In base all’opinione del giudice e a quanto viene espresso dal legislatore, è possibile che all’inquilino venga proposta una mediazione. Questo comporta però un dibattimento ben più complesso poiché anche il proprietario dovrà presentare la documentazione che attesti la fondatezza delle sue accuse e delle sue richieste. Tutto non si può certo risolvere all’interno di una sola e unica sentenza giunta nell’arco di una giornata.
- Sanare la propria posizione: se l’affittuario procede al pagamento degli arretrati con anche la quota relativa agli oneri accessori e agli interessi di mora, la sua posizione torna ad essere regolare e si toglie dalla condizione di morosità. Questa, di fatto, viene sanata e il rapporto tra locatore e locatario può proseguire come stabilito dal contratto, senza ulteriori variazioni.
- Ricorrere alla morosità legittimata: l’unico caso in sui esiste una legittimata morosità, o meglio una ammessa sospensione del pagamento, è quando si verifica una situazione di inagibilità dell’immobile, diventando totalmente inutilizzabile. In questo caso l’inquilino può sospendere interamente il pagamento o parte di esso, senza per questo rientrare nella posizione di inquilino moroso. Il buonsenso invita sempre e comunque al dialogo tra le parti: meglio che l’affittuario esponga al locatore i problemi e i disagi, prima di prendere iniziative personali, onde evitare spiacevoli equivoci che la legge non contempla.
Tutte queste problematiche sono al centro dell’attività di intermediazione di Affitta Presto: noi infatti consigliamo sempre di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare per la stipulazione del contratto di locazione e, ancor prima, per la ricerca del giusto inquilino. Grazie a Proprietario Difeso, il nuovo e primo sistema di selezione preventiva dell’inquilino che difende i proprietari dal rischio del mancato pagamento del canone, abbiamo messo la prevenzione al primo posto e abbiamo sviluppato un procedimento facile, veloce e sicuro per proteggere il proprietario immobiliare da qualsiasi imprevisto di questo tipo.
